Sono molte le spese a cui chiunque abiti in un condominio deve far fronte. Può capitare, talvolta, di non riuscire a sostenere tutte le imposte economiche necessarie per contribuire alla vita del condominio stesso. Questa condizione viene definita, in termini tecnici, come morosità.
Quando un inquilino è considerato moroso?
Un inquilino è moroso quando non provvede al pagamento delle suddette imposte condominiali. In generale, infatti, chi vive in un condominio deve obbligatoriamente corrispondere la propria quota per la gestione delle parti comuni dello stabile (costi di portineria, di pulizia delle scale o dell’illuminazione comune), i costi relativi alle forniture in comune (ad esempio del riscaldamento centralizzato o del contatore unico per l’acqua) e tutte le spese straordinarie (relative ad interventi occasionali, quali il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto) o di riparazione approvate in sede di assemblea condominiale.
Quando si diventa morosi?
Non vi sono norme legislative particolari che stabiliscono le condizioni per dichiarare un condomino moroso, quali termini di pagamento o somme minime. Per stabilire quando si diventa morosi, quindi, occorre riferirsi alle regole condominiali.
Facendo tuttavia riferimento al primo comma dell’articolo 1183 del Codice civile, e riportandolo in ambito condominiale, se non è specificato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente: pertanto, se il regolamento di condominio o il verbale d’assemblea non dispongono diversamente, ogni condòmino è tenuto a pagare le proprie quote all’inizio di ogni mese di riferimento. Nel momento in cui scade il termine di pagamento fissato si diventa ufficialmente morosi.
Chi salda i debiti del condòmino moroso?
Avendo stabilito quando il condòmino sia moroso, è lecito chiedersi chi saldi suoi debiti. Mentre precedentemente non vi era alcuna norma apposita, con la recente riforma approvata con la Legge 220/2012 è stato modificato l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, fissando così un vincolo solidale tra i condomini secondo cui se uno di loro non paga il debito quest’ultimo ricade su tutti gli altri, che dovranno per legge rispondere al pagamento.
Prima che ciò accada, però, occorre ricordare che vi sono delle fasi intermedie, un inter specifico per il condòmino moroso prima di ricorrere al vincolo di solidarietà.
Iter per condòmino moroso
È l’amministratore di condominio a dover intervenire in presenza di un soggetto moroso affinché saldi il suo debito. Per farlo occorre seguire una specifica procedura, che consiste nell’inoltro di specifiche comunicazioni all’inquilino, distinte in:
- Lettera di sollecito, con cui l’amministratore esorta il condomino al pagamento delle tasse;
- Lettera di diffida, inviata nel caso in cui non venisse saldato il debito al ricevimento del sollecito e con cui si mette in mora il condomino, avvertendolo che qualora non si adempi ai propri doveri si procederà per vie legali.
Se anche dopo l’invio della lettera di diffida non si dovessero ottenere i risultati sperati e la mora si dovesse protrarre per 6 mesi, l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, con cui si può sospendere la fruizione dei servizi comuni (art.63 comma 3 disp. att. c.c.) e richiedere il pignoramento di un bene del debitore che possa estinguere il pagamento dovuto.
Nel caso in cui anche questa azione si rivelasse nulla, l’amministratore si rivolgerà, in ultimo, agli altri inquilini, i quali, anche se in regola coi pagamenti dovranno corrispondere il pagamento dovuto.
È possibile che i condòmini, in sede di assemblea, decidano di dividere tra di loro il debito del moroso? Secondo la giurisprudenza, ciò è consentito solo se si raggiunge l’unanimità: non è pertanto sufficiente la maggioranza.
